Cuando pides una hipoteca, el banco no inventa la cuota mensual: la calcula con una fórmula matemática precisa, el sistema de amortización francés. Es el mismo sistema que usa nuestra calculadora hipotecaria, y entenderlo te permite comprobar cualquier oferta bancaria por tu cuenta en lugar de fiarte solo de lo que te enseñan en una tabla de Excel del comercial.
La fórmula de la cuota mensual
La cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo se calcula así:
Donde C es el capital pendiente, i es el tipo de interés mensual (el interés anual dividido entre 12) y n es el número total de meses del préstamo.
Puede parecer intimidante, pero la lógica detrás es sencilla: el banco calcula qué cuota fija, pagada durante todos los meses del préstamo, deja el capital pendiente exactamente en cero al final del plazo, teniendo en cuenta que cada mes se generan intereses sobre lo que todavía debes.
Un ejemplo numérico completo
Imagina una hipoteca de 200.000 € a un tipo fijo del 3 % TIN a devolver en 25 años (300 meses):
- Interés mensual: 3 % ÷ 12 = 0,25 % (0,0025 en decimal)
- Aplicando la fórmula con C = 200.000, i = 0,0025 y n = 300, la cuota resultante es de aproximadamente 948 € al mes.
- A lo largo de los 25 años pagarías un total cercano a 284.400 €, de los cuales unos 84.400 € serían intereses.
Ese reparto entre capital e intereses no es constante: al principio del préstamo la mayor parte de cada cuota es interés, porque el capital pendiente todavía es alto. A medida que avanzan los años, el capital pendiente baja y, con él, la parte de intereses de cada cuota, aumentando la parte que amortiza capital.
Cómo cambia el cálculo en una hipoteca variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés no es fijo: se calcula sumando el Euríbor (el índice de referencia) más un diferencial que aplica el banco, por ejemplo Euríbor + 0,80 %. La cuota se recalcula normalmente cada 6 o 12 meses con el valor del Euríbor en ese momento, así que tu cuota puede subir o bajar durante la vida del préstamo.
Y en una hipoteca mixta
La hipoteca mixta combina ambos mundos: durante un periodo inicial (habitualmente entre 5 y 15 años) el tipo es fijo, y a partir de ahí pasa a variable. La cuota se recalcula al terminar el periodo fijo, usando el capital que quede pendiente en ese momento y el plazo restante.
Qué otros factores afectan al coste real
La cuota mensual es solo una parte de la ecuación. Para saber cuánto te va a costar realmente comprar una vivienda, hay que sumar también:
- Gastos de la operación: notaría, registro y gestoría.
- Impuestos: ITP en vivienda de segunda mano o IVA en obra nueva.
- Comisión de apertura, si el banco la aplica.
- Seguros vinculados: de hogar y de vida, habitualmente exigidos para acceder a las mejores condiciones.
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi cuota es igual todos los meses si el interés cambia cada mes?
Porque en el sistema francés la cuota se mantiene constante durante todo el periodo a un tipo dado; lo que varía mes a mes es la proporción interna entre capital e interés dentro de esa misma cuota, no el importe total que pagas.
¿Puedo pagar menos intereses sin cambiar de cuota?
Sí: haciendo amortizaciones parciales anticipadas reduces el capital pendiente antes de tiempo, lo que reduce los intereses futuros. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre cómo amortizar tu hipoteca más rápido.